Berechnung der Netto-Mietrendite bei Anlageimmobilien

 

Wie bei allen Geldanlageformen interessiert die potenziellen Anleger auch bei Immobilien zuerst die Rendite – sie ist der wichtigste Indikator für den wirtschaftlichen Erfolg einer Kapitalanlage.

Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt stoßen viele Investoren zwar auf diverse Angebote, bei denen eine Renditeangabe gemacht wird. Jedoch handelt es sich dabei meist um die Bruttomietrendite. Diese setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Als Vergleichsgröße bei der Entscheidung für ein Anlageobjekt ist die Bruttomietrendite somit allerdings wenig geeignet, da sie weder die Kaufnebenkosten noch die nicht auf die Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.

Um verschiedene Immobilien untereinander oder mit einer anderen Kapitalanlageform zu vergleichen, sollte die Nettomietrendite als Vergleichsgröße herangezogen werden. Deren Berechnung erfolgt aus dem Jahresreinertrag, den eine Immobilie anhand der Mieteinnahmen erwirtschaftet, sowie der Höhe der Investitionskosten, die für das Objekt aufgewandt wurden.

Um die Investitionskosten zu ermitteln, werden zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten hinzuaddiert. Diese bestehen aus Kosten für die Grunderwerbssteuer, (zwischen 3,5% und 6,5%, je nach Bundesland), Kosten für Notar und Grundbucheintrag (1,5 % des Kaufpreises) sowie eventuelle Kosten für den Makler (zwischen 4 und 6 % des Kaufpreises).

Der Jahresreinertrag ergibt sich, indem von der eingenommenen Jahresnettokaltmiete (Jahresrohertrag) die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, wie beispielsweise die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung, abgezogen werden. Die Höhe der Kosten kann je nach Hausverwaltung und Alter bzw. Zustand des Gebäudes variieren. Als Richtwerte gelten jedoch jährlich 250 bis 800 Euro für die Hausverwaltung und 6 bis 12 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für die Instandhaltung. Wenn ein Lift vorhanden ist, kommt jährlich noch rund 1 Euro pro Quadratmeter hinzu. Ferner werden 2 % der Jahresnettokaltmiete als Mietausfallwagnis abgezogen.

Hat man die Investitionskosten und den Jahresreinertrag ermittelt, ergibt sich die Nettomietrendite wie folgt:

 

Nettomietrendite  =   Jahresreinertrag  x 100            =          %                

                                         Gesamtkosten