Grundsteuer / Erläuterungen und Beispiel zur Berechnung

 

Wesen und rechtliche Zuständigkeiten

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer im Sinne von § 3 Abs. 2 AO (auch: Objekt- oder Sachsteuer). Im Mittelpunkt der Grundsteuer steht nicht eine natürliche bzw. juristische Person, sondern ein Objekt: der Grundbesitz. Da die Grundsteuer nach Art. 106 Abs. 6 GG den Gemeinden zufließt, handelt es sich um eine Gemeindesteuer.

Das Grundgesetz sieht für die Grundsteuer gemäß Art. 105 Abs. 2 GG die konkurrierende Gesetzgebung vor. Da der Bund von seinem Gesetzgebungsrecht Gebrauch gemacht hat, ist die Grundsteuer eine bundeseinheitliche Steuer. Der Bundesrat muss jedoch Änderungen am Gesetz zustimmen. Die Verwaltungshoheit wurde über Art. 108 Abs. 2 GG sowohl den Ländern (Feststellung des Einheitswertes) als auch über Art. 108 Abs. 4 GG den Gemeinden (Festsetzung der Grundsteuer) zugewiesen. Gemeindefreie Länder (z. B. Berlin) nehmen dabei sowohl die Feststellung des Einheitswerts als auch die Festsetzung der Grundsteuer vor. Dort wird die Steuer von den Finanzämtern festgesetzt und erhoben.

Einheitswert

Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A (agrarisch – für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (baulich – für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude). Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. In den neuen Bundesländern sind für land- und forstwirtschaftliches Vermögen sog. Ersatzwirtschaftswerte Berechnungsgrundlage; für bestimmte Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser erheben die Gemeinden selbst ohne Mitwirkung der Steuerverwaltung auf der Grundlage einer Ersatzbemessungsgrundlage die Grundsteuer.

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl wird als Anteil vom Einheitswert angegeben und dient zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages. Sie richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart.

Sie beträgt nach § 14 und § 15 GrStG für die alten Bundesländer:

  • 6,0 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
  • 2,6 ‰ für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Einheitswerts, 3,5 ‰ für den Rest des Einheitswerts,
  • 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser und
  • 3,5 ‰ für alle restlichen Grundstücke, einschließlich Einfamilienhäuser im Wohnungs-/Teilerbbaurecht.

    Berechnung

    Der Einheitswert wird mit der Grundsteuermesszahl und mit dem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Der Hebesatz wird durch Beschluss des Gemeinderates festgelegt. Die Hebesatz-Festsetzung geschieht in der Regel im Rahmen der Haushaltssatzung oder einer speziellen Hebesatzsatzung. Die Höhe der Grundsteuer kann aber, wenn auch in einem bescheidenen Rahmen, Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung (durch Zuzug bzw. Wegzug) haben.

    Für Verwunderung bei Verkäufern von Grundstücken sorgt immer wieder die Jahressteuerregelung in § 9 Abs. 1 GrStG. Wird ein Grundstück im Laufe eines Jahres verkauft, ändert das Finanzamt den Einheitswertbescheid mit Wirkung zum folgenden 1. Januar. Die steuererhebende Gemeinde darf davon nicht abweichen und wird somit die Grundsteuer für das laufende Jahr vom Alteigentümer fordern und sich erst ab dem folgenden Jahr an den neuen Eigentümer wenden. Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage gibt es aber einige Kommunen, die aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung die Steuerpflicht z. B. auf den der Grundstücksübergabe folgenden Monatsersten umschreiben.

    Beispiel

    Die Gemeinde Zweibrücken hat zum Beispiel im Jahr 2013 für die Grundsteuer A einen Hebesatz von 300 %, für die Grundsteuer B einen Hebesatz von 400 % festgesetzt.

    Für eine Eigentumswohnung wird die Grundsteuer B wie folgt berechnet:

    Einheitswert der Eigentumswohnung    10.000 EUR
    Grundsteuermessbetrag (3,5 Promille von 10.000 EUR)    35 EUR
    Hebesatz (Grundsteuer B) 400 %
    Jahresgrundsteuer (Berechnung: 35 EUR × 4,00) 140,00 EUR
    Vierteljährliche Grundsteuer 35,00 EUR

    Da die Grundsteuer-Hebesätze von den Städten festgesetzt werden unterscheidet sich die Höhe der Grundsteuer regional. Deshalb würde für die gleiche Wohnung in Duisburg, welches hinsichtlich der Grundsteuerhöhe in Deutschland einer der teuersten Orte ist, bei einem Hebesatz von 695 % für die Grundsteuer B (2013) eine Grundsteuer von € 243,25 anfallen. Nach einer zum 1. Januar 2015 erfolgten weiteren Erhöhung des Grundsteuer-Hebesatzes[3] ergibt sich für dieselbe Wohnung ab 2015 in Duisburg bei einem Hebesatz von 855 % eine Grundsteuer B von € 299,25, d.h. die Grundsteuer ist in Duisburg um knapp 114 % höher als in Zweibrücken. Quelle: Wikipedia Stand 2017